准备在美国买房却不知道该从何入手?

房子挑了大半年却还是不知道自己到底要什么?

眼看着好房子来了又走却始终差一步之遥?

今天小V就和你完整地聊一聊美国的购房流程~~~

Step 0:买房之前要准备哪些文件?

全款购房:

1. 有效的护照和签证
2. 准备好购房资金证明(如果资金在国内银行,需要开具中英文版存款证明)
3. 在美国当地银行开设的帐号

在这个基础上,贷款购房还需要提供工作证明及收入证明(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)。

Step 1:初步会面

这一阶段,你需要选定一个合适你的经纪人,初步决定你希望在哪个区域购房、预算多少、希望购买哪种类型的房屋。

如果是贷款购房,你还需要在此时选定贷款公司。

Step 2:拿到贷款预先批准信

全款购房可以直接跳过这一步。

这一步骤中,你需要从银行或贷款机构拿到贷款预先批准信 (pre-approval letter)。你可以自行寻找银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请,也可以请经纪人为你协助办理。

获得贷款预批意味着贷款人已审核你的信用和财务状况,而且你也可以在这个过程中了解你的预算上限与最高可贷款金额。

这里有两个小tips:

1. 你可以接触多家贷款机构做比较,但比较最好于短时间内完成,避免因多次查询信用状况而影响信用分数。

2. 最终申请贷款的贷款机构并不一定要与最初申请贷款预先批准信为同一间,所以其实在拿到贷款预先批准信后,你仍然可以继续寻找自己满意的贷款机构(如利率较佳、费用较低等)。

Step 3:寻找理想的房屋

最灵活方便的方式就是在APP上浏览合适的房源。

美国比较常用的选房APP主要是Redfin、Zillow和Trulia,上面有关房屋的基本信息都可以找到。

另一个方式,就是请你的经纪人挑选最新上市的房屋资料。

有人会问,一定要现场看房吗?小V的建议是,一般看房会分为两个层面,首先是随便看看,比如说睡前随便翻翻的那种,那看图片和资料就可以大概了解房屋信息了。

但是随便看看后,你就会筛选出你真正想购买的房子,那些最好还是能够现场看房,这样你能够亲身体验房屋周边环境,邻居是否友善,房屋质量如何,关键是,你在房屋中是否感到舒服,不是小V迷信哦,如果你一进去就不舒服的房子,你买下来也不会愿意待,是吧。

说到底,毕竟是买房啊~~时间和精力允许的话,还是自己来看看吧。土豪随意~~

Step 4:出价

美国购房和中国购房最大的区别是,美国的房子是要你出价的哦,出价,出价,出价~~重要的事情说三遍。

什么叫出价呢?

意思就是,无论你是通过哪个渠道得知的房源信息,上面的价格都是卖家给出的价格,不是最终价格。如果你对房屋感兴趣,需要向卖家给出你的购买价格。

至于是高于还是低于卖家给出的价格,要视区域和卖家给出的价格而定。

在旧金山湾区等求大于供的区域,一般最终的成交价格都会远高于卖家给出的价格(有些甚至会超过50%),而且有些卖家为了吸引更多买家,往往会开出非常低的钓鱼价,让你觉得可能要捡到宝了,实际只是一种策略而已哦~~

当然,有些房屋已经在市场上放了很久(例如超过两个月)依然没有成交的话,你就有机会砍价咯。

你可以征求经纪人的意见后决定出价金额。

Step 5:向卖家发出购房合同

决定价格后,经纪人会帮你准备购房合同(offer)。

这个步骤中,一定要让经纪人给你详细解说各类条款。后期我们也会有专门的文章告诉你购房合同中有哪些地方需要特别注意。

然后经纪人会代你发出合约书(你不能自己上门找卖家的哈),包含出价金、订金、是否需要贷款、检查天数等细节,并附上订金支票(一般订金约为出价金额的2-3%)和资金证明。

在贷款购房的合同中,还需要包含贷款信息,例如首付比例。同时,还需要附上贷款预先批准信。

对于某些特别火的房屋,你可能还要写一个自我介绍哦(你的兴趣爱好,你对家庭的无比热爱,你可爱的小柯基犬~~),有时,最终拿到房屋的并不一定是最高价,而可能是卖家对你的爱~~

收到合约后,卖家对不同意的事项(可能是价格,也可能是其他方面)会给出回价书(counter offer),你可以再回价,或者,直接接受咯~

Step 6:双方接受购房合约

双方对购房合约达成协议后,你的订金会转至公证公司(Escrow)托管。

Step 7:房屋检查

通常来说,在买家给出的购房合同中,都会有一个叫做“房屋检验”的定金返还退出保护条款。

意思是,在双方接受购房合同后的的一段时间(通常是5-10天),买方可以对房屋做检验,如果检验结果有问题,买方可以要回订金。

但是,对于某些特别火的房子,买家为了赢得房子,往往会帅气地在合同上免除自己的所有权利,不管房子检查下来如何,订金我都不要了。

这个阶段,你的经纪人会安排专业检查员检定全屋的各项状况。一般检验过程需要几个小时,1-3天之后得出报告。

如果检验后有问题,经纪人会协助你再与卖方协商,或修缮或减价或中止交易。验屋结果无争议后,交易最终敲定。

Step 8:取得贷款、房屋估价与购买房屋保险

如果是贷款购房,那么此时要开始递交贷款申请,贷款银行会进行房屋鉴价,确保该房屋符合市价并决定核贷金额。

若期间内因故无法取得贷款,则会根据此前买卖双方签订的合约,确定是否可以无条件取消合约并取回全数订金。

通常情况下,合约中会注明,如果无法取得贷款,买家可以无条件取消合约并取回全部订金,但和Step 7一样,对于某些特别火的房子,买家为了赢得房子,会免除自己的所有权利,不管是否能获得贷款,订金我都不要了。

如果鉴价没有问题且贷款得到批准,贷款银行会将所有贷款文件送进公证公司 (Escrow) 给买家签名,签完名后再送回贷款银行审核,确认无误后就会进行放款。

完成贷款申请后,你需要在过户结束日前,将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow。

同时,加州法律规定,买房时必须购买火险、责任险等房屋保险。

若是贷款买房,贷款银行会要求买家在过户前购买房屋保险。

Step 9:完成过户公证手续

在买卖双方签订合同后,有两个公司会联系你,一个是公证公司,一个是产权公司,有时合二为一。

这两家公司一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司。

公证公司主要负责文件签字,交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算。

产权公司负责产权调查,出具产权报告和过户。你需要审阅产权报告以确保没有问题。

Step 10:再次确认房屋没有问题

因为过户需要一定的时间,在以上步骤都没有问题的情况下,在过户前两天或最好前24小时,经纪人带着买方再次查看房屋,确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏(比如说卖方有没有很奇葩地把窗户都拆下来,呵呵)。

Step 11:完成过户

成交日,公证公司将公证过的产权过户文件 Warranty Deed 正式在郡一级政府登记过户,拿到过户记录号。

然后买家可以从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人,并在一段时间内(视政府的工作速度,通常为结束后的3-6个月)收到正式房契 (Original Recorded Deed)。

同时,买家应先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。

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